Datos de Interés

    1. Facultades para ejercer el corretaje inmobiliario
    2. Requisitos para promover la venta o alquiler de inmuebles
    3. Alquiler
    4. Boleto de Compra-Venta
    5. Escrituración
    6. Informes
    7. Reserva de Compra o Alquiler
    8. Varios


Facultades para ejercer el corretaje inmobiliario

En la provincia de Santa Fe nuestra profesión está regulada por la Ley 13.154, boletín oficial de fecha 17 de enero de 2011, en donde solo pueden ejercer la profesión de Corredor Inmobiliario aquellos profesionales debidamente inscriptos en la matrícula correspondiente y estar habilitado conforme a disposiciones de ley. En la ciudad de Granadero Baigorria se celebró el 29 de abril de 2013 un acuerdo con el Colegio de Corredores Inmobiliarios de la ciudad de Rosario, a fin de coordinar los requisitos necesarios según decreto municipal 0304/13.


Requisitos para promover la venta o alquiler de inmuebles

Autorización de venta o alquiler ¿En que consiste?
La autorización de venta o alquiler es un contrato que se firma entre el propietario y Norte inmobiliaria, facultando a nuestra empresa a ofrecer su propiedad por un período determinado, y en donde además se establecen: precio, forma de pago, gastos y honorarios. Esta práctica es un requisito legal. Por lo general, exigimos un plazo de autorización mínima de 60 días hábiles. El requerimiento se fundamenta en la necesidad de tener un ámbito de negociación no acotado por el tiempo y que nos permita desplegar nuestra tarea con comodidad. Hay que tener en cuenta que para este tipo de operaciones, se necesitan plazos para presentar el producto, contactar los posibles interesados y discutir opciones. Dentro de la autorización que usted firma se deja establecido que si con una anticipación no inferior a los diez (10) días previos al vencimiento de la presente, no se manifiesta fehacientemente la intención de no prorrogar por un nuevo período la autorización, la misma queda automáticamente renovada en idénticas condiciones y plazo.

¿Qué documentación debo presentar para la venta o alquiler de mi inmueble?
Deberá presentar fotocopias y originales de la siguiente documentación: escritura pública, planos de construcción, impuesto municipal, impuesto inmobiliario, servicio de aguas santafesinas, servicio de gas natural, factura telefónica, servicio de energía eléctrica y documento de identidad. Los originales quedan en poder del propietario y lo entregará, en el caso de venta, al escribano designado.

¿Por qué es conveniente que Norte inmobiliaria tenga la exclusividad en la comercialización de mi propiedad?
Porque garantiza seriedad y profesionalismo en el ofrecimiento, manejo de la información y conducción de las negociaciones. La experiencia nos ha enseñado que con varios colegas “autorizados” muchas veces se crean desagradables conflictos. No obstante esto, nuestra política de comercialización es amplia y compartimos nuestra base de datos con otros colegas sin que esto produzca a nuestros clientes ningún tipo de gastos extras.

¿Qué comisión cobra Norte inmobiliaria por la comercialización de mi propiedad?
La comisión que se cobra en el caso de venta es del 3% de cada parte y el 10% en el caso de administración de alquileres.

¿Quién se hace cargo de los costos de la publicidad de mi propiedad?
Todos los costos de publicidad y promoción que se utilizan para promover la comercialización de su propiedad son asumidos por Norte inmobiliaria.

¿Se puede estimar el tiempo preciso que demandará la ventar o el alquiler de un inmueble?
No, dado de que cada propiedad posee características distintas, acompañado de la fluctuación del mercado es muy poco probable dar a un cliente plazos precisos. Se puede dar una comparación de operaciones recientes para que el cliente tenga una orientación. Nuestra firma nunca creará falsas expectativas.

¿Trabajan con otras inmobiliarias. Y en ese caso cómo se paga la comisión?
Cuando nuestra firma no posee dentro de su cartera la propiedad que usted busca inmediatamente nos comunicamos con colegas que manejen nuestra misma política de trabajo para ver cuál de ellos posee la alternativa más conveniente. La comisión que Ud. debe abonar sigue siendo una sola, por lo tanto Ud. no tiene ningún cargo adicional por este servicio.


Alquiler

¿Cómo se llaman a las partes en el contrato de locación?

a) quién paga el precio se lo llama inquilino, locatario, o arrendatario.
b) quién cobra el pago y da en la propiedad en alquiler se lo llama arrendador o locador.

¿Cómo se puede saber que una garantía es comprada?

Para determinar si una garantía es “comprada” hay que solicitar al Registro la cantidad de informes de dominio que se han pedido sobre la propiedad del garante en los últimos 90 días. Si hay varios pedidos de informes, se presume que la garantía es comprada. Solo son aceptadas garantías de familiares o directamente relacionados. En caso de demostrarse que la Garantía es de las denominadas “Compradas” el Oferente perderá automáticamente la Reserva efectuada y se dará informe a la Cámara de Comercio. También, el informe de dominio señala si una propiedad está embargada, hipotecada o si está inscripta como bien de familia.

¿Cuáles son los plazos mínimos y máximos?

El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, se considera celebrado por el plazo mínimo de dos años.

Quedan exceptuados a este plazo mínimo:

  1. Sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático consular.
  2. Habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines.
  3. Guarda de cosas.
  4. Exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.

En cuanto al máximo, la ley dice que el contrato no puede ser por mayor tiempo de 20 años para el destino habitacional y 50 años para los otros destinos.

¿Se puede variar el destino de lo arrendado?

No, solo se dará el uso pactado en el contrato. No se puede variar aunque ello no cause perjuicio al locador.

¿El locatario puede dar por terminado el alquiler antes de la finalización?
El locatario podrá, pasados los primeros 6 meses de vigencia del contrato, terminar la contratación. Si toma esta opción en el transcurso del 1er año, deberá abonar al locador un 1 y 1/2 de alquiler, y la 1 solo mes si la opción se toma transcurrido dicho plazo.

¿Los pagos deben convenirse siempre por mes?

Sí, es lo que dice la ley, limitando en este caso el principio de libertad de contratación, se establece como regla para todos los contratos.

¿Qué diferencia hay entre el depósito en garantía y la fianza?

La fianza es un contrato, que rige cuando el fiador o garante se obliga accesoriamente por una tercera persona (el locatario), y la acreedora de esa tercera (la locadora) acepta su obligación accesoria. La fiadora es una persona que asume, frente a la locadora, todas las responsabilidades del locatario.
El depósito en garantía es la entrega de una suma afectada a cubrir el cumplimiento de las obligaciones del contrato de locación. La fianza también, pero es personal.

¿Qué medidas se toman con los inquilinos morosos?

A demás de las medidas legales, se pasa un informe sobre la morosidad a la cámara comercial y de ésta manera se veda cualquier acto de comercio, créditos, o hasta inclusive trabas en la parte laboral. La misma suerte es para con los garantes que no afrontan las responsabilidades asumidas.

¿Qué sucede en caso de muerte del locatario?

En caso de muerte del locatario (o de abandono), la locación podrá ser continuada en las condiciones pactadas, y hasta la finalización del contrato, por quién lo habite y acredite haber recibido del locatario ostensible trato familiar durante el año previo al abandono o fallecimiento. El derecho del continuador prevalece sobre el del heredero del locatario.

¿Se puede pagar en cualquier moneda?

No. En moneda de curso legal.


Boleto de Compra-Venta

¿Qué porcentaje del valor de la propiedad se paga normalmente en el Boleto de Compra Venta?
La parte compradora paga a cuenta de precio el 30% del total de la compraventa. No obstante, este porcentaje puede ser distinto, de común acuerdo entre las partes.

¿Se perfecciona el negocio con la firma del Boleto de Compra Venta?
No, en realidad, el negocio se perfecciona con la firma de la escritura y la entrega de la posesión del inmueble. Sin embargo, se considera al Boleto como un verdadero contrato de compra venta en el que se establece la obligación de escriturar (también llamado principio de ejecución de contrato). Es decir, aquí ya no hay posibilidad de arrepentimiento. Si una de las partes se arrepiente, la otra podrá optar por continuar con la operación, obligando a la parte que se arrepiente a cumplir con sus obligaciones pactadas.

Escrituración

¿Cómo se distribuye el pago de los gastos y honorarios?
Los honorarios profesionales los paga normalmente la parte compradora. En cuanto al pago de los impuestos a los Ingresos Brutos y a la Transferencia de Inmueble, de corresponder, los abona la parte vendedora.

¿Cuándo se entrega la posesión del bien?
Habitualmente el día de la escritura, se entregan las llaves y la posesión del bien libre de personas y de cosas.

¿Que documentación se suscribe hasta la Escritura?
Normalmente son tres los documentos: Reserva, Boleto de compra-venta o Cesión de derechos y Escritura traslativa de dominio.

¿Que es lo que hace el escribano en la escritura de compraventa?
Asiste y asesora a las partes. Al transcribir la escritura el escribano verifica los antecedentes con un estudio de títulos, protegiendo al comprador de que sean auténticos los antecedentes y no tengan vicios. Una vez firmada la escritura se ocupa de inscribir el testimonio en el Registro de la Propiedad Inmueble.

¿Qué tiempo normalmente se conviene entre la firma del Boleto de Compra Venta y la Escritura?
El plazo lo estipulan entre las partes de acuerdo a sus necesidades. Normalmente se pacta un plazo de 30 días corridos.

¿Quién designa al escribano que realizará la operatoria?
Normalmente al escribano lo selecciona el comprador. Hay excepciones, si la compra es con financiación, el escribano suele ser el designado por el acreedor hipotecario. Pasa lo mismo cuando se trata de una “primera Escritura”, es decir un edificio “a estrenar” o un nuevo loteo.

¿Se puede designar un escribano de una jurisdicción distinta a la de la ubicación del bien?
Si, seguro. Su escribano es “Escribano Público Nacional” y puede hacer operaciones en todo el país. Hay provincias que para algunos trámites (inscripción del nuevo título) tendrá que utilizar los servicios de otro profesional.

¿Si el comprador toma un crédito bancario puede designar escribano que intervendrá en la compra?
Si. El Banco no puede obligar a tomar un determinado escribano para la escritura de compraventa. Existe una Ley Nacional, sancionada el 04/1999 que así lo establece. Es relativamente habitual tener un escribano para la compra designado por el comprador y otro para la hipoteca designado por el acreedor.

¿Y los impuestos que se puedan adeudar?
Antes de la escritura el escribano solicitará los respectivos certificados de libre deuda de los impuestos, tasas, servicios y obras que afecten al inmueble. En caso de que hubiera deuda, deberá retener el importe al momento de la firma.

Informes

¿Qué es un informe de dominio?
Es un certificado emitido por el Registro de la Propiedad Inmueble. Es la copia de la “ficha” de la propiedad de la que surge su domicilio y m2, quién es el dueño hoy y si tiene algún gravamen (hipoteca, embargo, usufructo, bien de familia).

¿Qué es un informe de Inhibiciones?
También es un certificado emitido por el Registro de la Propiedad Inmueble el cual dice si el vendedor está o no “inhibido” disponer de sus bienes.

Reserva de Compra o Alquiler

Ya aprobada la oferta por el propietario y comunicado ello al Comprador. ¿Cómo siguen los trámites?
Normalmente con la firma del Boleto de Compra Venta, dentro del plazo de los días que figuran en la misma reserva.

¿Para que sirve la reserva?
Es el documento que le da seriedad a la propuesta, abriendo una instancia de negociación entre las partes. Independientemente de eso una vez que la propiedad es reservada y aceptada la propuesta, el inmueble es retirado de la venta y se comienzan los trámites preparatorios para la suscripción del Boleto de Compra Venta, Cesión de Derechos o directamente la Escritura.

¿Qué debe figurar principalmente en la reserva?
El precio que el oferente/comprador desea pagar por el inmueble, el plazo para la realización del Boleto de Compra Venta, Cesión de Derechos o de la Escritura, designación del escribano interviniente, como serán soportados los gastos de escritura, y honorarios de la inmobiliaria, entre otros.

¿Qué es la Reserva de Compra?
Este documento simplemente es una “oferta” que el oferente realiza por la propiedad en cuestión depositando una suma de dinero, y que en tanto no sea aceptada por la parte vendedora, la operación no estará cerrada.

¿Qué pasa si el oferente/comprador se arrepiente luego de realizada la reserva?
El comprador pierde el dinero entregado de reserva. Por ello, antes de realizar una oferta por una propiedad, es importante estar muy convencido de querer realizar la compra.

Varios

¿Y si el actual propietario de dominio ha fallecido?
El principio general dice que puede vender solamente quien figure como propietario en el Registro de la Propiedad Inmueble, aunque existen algunas excepciones, ésta es una de ellas. Obviamente, con determinados requisitos. Se debe tener tramitada la sucesión, siendo los herederos quienes deberán firmar el Boleto y la correspondiente escritura. También es necesario que el juez ya haya ordenado que ese bien se “inscriba” a nombre de los herederos, o en su defecto que haya autorizado su venta. De todo ello el escribano deberá dejar constancia en la escritura para que el Registro proceda a inscribirla. A este tipo de escrituras se las llama “Ventas por tracto Abreviado”, porque en el Registro se pasa de la persona fallecida al nuevo comprador, sin inscribirse el inmueble a nombre de los herederos.

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